Przejdź do treści
Świadectwo4U
Zamów
Przepisy

Czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe?

mgr inż. Damian Bartkowski, audytor energetyczny, nr wpisu 19489 · opublikowano 13.10.2026 · stan prawny na 10.10.2026

Tak — gdy sprzedajesz albo wynajmujesz mieszkanie, dom lub lokal, oraz gdy oddajesz nowy budynek do użytkowania. Jeśli z nieruchomości korzystasz sam, świadectwa mieć nie musisz.

Kiedy świadectwo jest obowiązkowe

Sprzedaż. Sprzedający przekazuje kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej przy akcie notarialnym, a notariusz odnotowuje to w akcie. Dotyczy to mieszkań, domów, lokali użytkowych i sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (art. 3 ust. 1 pkt 1–2 i art. 11 ust. 1 pkt 1 i ust. 6 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków).

Najem. Wynajmujący przekazuje najemcy kopię świadectwa albo wydruk wersji elektronicznej przy podpisaniu umowy (art. 3 ust. 1 pkt 3 i art. 11 ust. 1 pkt 2). Ministerstwo rozwoju wyjaśnia, że obowiązek nie zależy od długości umowy. Więcej: świadectwo przy wynajmie.

Nowy budynek. Inwestor dołącza świadectwo do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo do wniosku o pozwolenie na użytkowanie (art. 57 ust. 1 pkt 6a Prawa budowlanego). Zwolnione są domy do 70 m² powierzchni zabudowy budowane na zgłoszenie na własne potrzeby mieszkaniowe (art. 57 ust. 1bb).

Budynki urzędów. Gdy sądy, prokuratura lub administracja publiczna zajmują ponad 250 m² budynku i obsługują tam interesantów, właściciel lub zarządca sporządza świadectwo i wywiesza je w widocznym miejscu (art. 3 ust. 2 i 3).

Kiedy świadectwo nie jest wymagane

  • Własny użytek. Mieszkasz, prowadzisz firmę we własnym lokalu, nic nie sprzedajesz ani nie wynajmujesz.
  • Dziedziczenie. Samo nabycie spadku nie rodzi obowiązku. Pojawia się dopiero przy sprzedaży lub najmie.
  • Darowizna, dział spadku, podział majątku. Według ministerstwa obowiązek dotyczy tylko sprzedaży i najmu. Szczegóły: czy darowizna wymaga świadectwa.
  • Budynki zwolnione przez ustawę (art. 3 ust. 4):
    1. objęte ochroną na podstawie przepisów o ochronie zabytków,
    2. używane jako miejsce kultu i do działalności religijnej,
    3. przemysłowe i gospodarcze bez instalacji zużywających energię (oświetlenie wbudowane się nie liczy),
    4. mieszkalne przeznaczone do użytkowania najwyżej 4 miesiące w roku,
    5. wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²,
    6. niemieszkalne budynki gospodarstw rolnych o wskaźniku EP do 50 kWh/(m²·rok).
  • Lokale bez instalacji ogrzewania ani chłodzenia i miejsca postojowe w halach garażowych — tak wyjaśnia ministerstwo. Więcej: garaż a świadectwo.

Uwaga: mieszkanie poniżej 50 m² w bloku nie jest zwolnione. Limit 50 m² dotyczy tylko budynków wolnostojących.

Co grozi za brak świadectwa

Za nieprzekazanie świadectwa kupującemu lub najemcy grozi grzywna od 20 do 5 000 zł (art. 41 ust. 1 pkt 3 ustawy i art. 24 § 1 Kodeksu wykroczeń). Nakłada ją sąd, nie notariusz, a umowa pozostaje ważna. Szczegóły: kara za brak świadectwa.

Masz już świadectwo?

Jest ważne 10 lat, jeśli w tym czasie nie zmieniono charakterystyki energetycznej — np. okien, źródła ciepła albo ocieplenia (art. 14). Datę ważności znajdziesz na świadectwie w polu „Ważne do” albo w publicznym wykazie świadectw w centralnym rejestrze. Więcej: ile jest ważne świadectwo.

Pytania

Czy muszę mieć świadectwo, jeśli tylko mieszkam w mieszkaniu? Nie. Obowiązek pojawia się przy sprzedaży lub najmie.

Czy mieszkanie poniżej 50 m² jest zwolnione? Nie. Zwolnienie z art. 3 ust. 4 pkt 5 dotyczy budynków wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m².

Czy kupujący albo najemca może zrezygnować ze świadectwa? Nie. Ustawa mówi wprost, że nie mogą się zrzec prawa do jego otrzymania (art. 11 ust. 4).

Czy świadectwo jest potrzebne przy umowie przedwstępnej? Przepis wiąże przekazanie z aktem notarialnym umowy sprzedaży, więc przy umowie przedwstępnej nie trzeba go przekazywać. Warto jednak mieć je wcześniej, bo kupujący często o nie pyta. Co dzieje się przy akcie: świadectwo u notariusza.

Nie wiesz, czy Cię to dotyczy? Sprawdź w kilku pytaniach. Potrzebujesz świadectwa? Zamów online — od 119 zł, gotowe w 8 godzin — także w nocy i w weekendy.

Źródła

Przeczytaj też

PrzepisyKara za brak świadectwa energetycznegoSprzedaż i najemŚwiadectwo energetyczne przy wynajmie mieszkaniaSprzedaż i najemCzy darowizna wymaga świadectwa energetycznego?