Przejdź do treści
Świadectwo4U
Zamów
Sprzedaż i najem

Najem krótkoterminowy (Airbnb, Booking) a świadectwo energetyczne

mgr inż. Damian Bartkowski, audytor energetyczny, nr wpisu 19489 · opublikowano 19.10.2026 · stan prawny na 17.10.2026

Według Ministerstwa Rozwoju i Technologii świadectwo charakterystyki energetycznej przekazuje się przy każdej umowie najmu, niezależnie od tego, na jak długo jest zawarta — także przy wynajmie na doby. Nowelizacja o najmie krótkoterminowym, którą Sejm uchwalił 8 października 2026 r., wprowadza ewidencję, numer w ogłoszeniach i nowe uprawnienia gmin oraz wspólnot. Przepisów o świadectwach nie zmienia.

Co mówi ministerstwo

W wyjaśnieniach do ustawy o charakterystyce energetycznej budynków ministerstwo pisze, że świadectwo przy najmie przekazuje się „niezależnie od okresu, na jaki umowa ta została zawarta”. Same wyjaśnienia zastrzegają, że nie są oficjalną wykładnią prawa — ale to jedyne stanowisko organu, który odpowiada za te przepisy.

Wyjątkiem są budynki zwolnione z obowiązku, np. budynek mieszkalny przeznaczony do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku (art. 3 ust. 4 pkt 4).

W praktyce: mieszkanie wynajmowane gościom przez cały rok nie korzysta z tego zwolnienia.

Co zmienia ustawa o najmie krótkoterminowym

Sejm uchwalił nowelizację ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych 8 października 2026 r. Według ministerstwa sportu i turystyki oraz opisów w mediach:

  • krótki wynajem (według opisów — do 30 dni) ma być traktowany jak usługa hotelarska,
  • mieszkanie trzeba wpisać do ewidencji prowadzonej przez gminę przed przyjęciem pierwszych gości; gmina nadaje numer, który trzeba podawać w każdym ogłoszeniu, także na Airbnb i Booking.com, a dane z gmin trafiają do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON),
  • za brak wpisu albo ogłoszenie bez numeru grożą kary administracyjne do 50 tys. zł,
  • rada gminy może wyznaczyć strefy ograniczenia albo zakazu najmu krótkoterminowego, a wspólnoty i spółdzielnie — uchwalić zakaz w budynku; te przepisy mają działać od 1 stycznia 2028 r.,
  • większość pozostałych przepisów wejdzie w życie 14 dni po ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw.

Na 17 października 2026 r. ustawa czeka na Senat — prace zaplanowano na listopad 2026 r. — a potem trafi do prezydenta. Ostateczne brzmienie może się jeszcze zmienić.

Usługa hotelarska czy najem?

To pytanie ma znaczenie dla świadectwa. Pojawiają się opinie, że wynajem na doby to raczej usługa zakwaterowania niż najem w rozumieniu ustawy o charakterystyce energetycznej. Nowe przepisy, które traktują krótki wynajem jak usługę hotelarską, mogą ten pogląd wzmocnić.

Ministerstwo rozwoju swojego stanowiska jednak nie zmieniło, a sądy tej kwestii nie rozstrzygnęły. Do czasu wyjaśnienia bezpieczniej mieć ważne świadectwo i zostawić w mieszkaniu jego wydruk — kosztuje to raz na 10 lat, a grzywna za brak świadectwa przy najmie to od 20 do 5 000 zł.

Ogłoszenie na Airbnb i Booking — co z wskaźnikami?

Jeśli świadectwo zostało sporządzone, ogłoszenie najmu powinno podawać z niego pięć wskaźników: EU, EK, EP, udział odnawialnych źródeł energii i emisję CO₂ (art. 13). Przy stanowisku ministerstwa, że wynajem na doby to najem, dotyczy to także ogłoszeń w portalach rezerwacyjnych. Jak je wpisać: świadectwo energetyczne w ogłoszeniu.

Jak to zrobić w praktyce

  1. Sprawdź w publicznym wykazie świadectw, czy mieszkanie ma ważne świadectwo — instrukcja.
  2. Jeśli nie ma — zamów świadectwo lokalu. Jedno wystarcza na wszystkie pobyty przez 10 lat, o ile nie zmienisz np. okien, ogrzewania albo ocieplenia.
  3. Zostaw wydruk świadectwa w mieszkaniu, razem z instrukcją dla gości — ustawa mówi o przekazaniu kopii albo wydruku. Dodatkowo możesz wysłać PDF z potwierdzeniem rezerwacji.
  4. Wpisz wskaźniki do opisu ogłoszenia.

Pytania

Wynajmuję domek letniskowy tylko latem. Czy potrzebuję świadectwa? Zwolnienie dotyczy budynku mieszkalnego przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku. Jeśli domek jest wynajmowany także poza sezonem, zwolnienie może nie mieć zastosowania — zapytaj, zanim zdecydujesz.

Wynajmuję pokój w swoim mieszkaniu na doby. Co wtedy? Ustawa mówi o najmie budynku, części budynku albo lokalu, a o pojedynczym pokoju milczy. Bezpieczne rozwiązanie: przekaż gościom wydruk świadectwa całego mieszkania. Więcej: wynajem a świadectwo.

Czy numer z ewidencji zastępuje świadectwo? Nie. To dwa różne obowiązki z dwóch różnych ustaw.

Czy gość może zrzec się świadectwa w regulaminie? Nie. Ustawa wyklucza zrzeczenie się prawa do świadectwa (art. 11 ust. 4).

Zamów świadectwo mieszkania online — od 119 zł, gotowe w 8 godzin (liczymy także noce i weekendy).

Źródła

Przeczytaj też

Sprzedaż i najemŚwiadectwo energetyczne przy wynajmie mieszkaniaSprzedaż i najemŚwiadectwo energetyczne w ogłoszeniu sprzedaży i najmuPrzepisyKara za brak świadectwa energetycznego